Niniejszy tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi w żadnym razie artykułu mającego za zadanie zgłębienia problematyki prawnej pierwokupu. Celem tekstu jest ogólne zapoznanie potencjalnego kupującego nieruchomość z koniecznością liczenia się z ograniczeniami wynikającymi z prawa  pierwokupu i wyjaśnieniu w jakich przypadkach takie prawo się pojawia. Na początek konieczne jest wyjaśnienie na czym prawo pierwokupu polega i skąd się bierze. Opis i realizacja prawa pierwokupu znajduje się w art. 597 i następnych kodeksu cywilnego. Z przepisu tego wynika, iż sprzedać rzecz można tylko wtedy jeżeli uprawniony z pierwokupu nie skorzysta ze swojego prawa.  W praktyce odbywa się to w ten sposób iż notariusz sporządza warunkową umowę sprzedaży pomiędzy kupującym i sprzedającym (zobowiązanym) a następnie sprzedający zawiadamia uprawnionego z pierwokupu o tym fakcie. Uprawniony z pierwokupu ma miesiąc na podjęcie decyzji. Oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu nieruchomości uprawniony składa w formie aktu notarialnego. W wyniku złożonego oświadczenia dochodzi do skutku umowa sprzedaży pomiędzy sprzedającym a uprawnionym z pierwokupu  na tych samych warunkach na jakich została zawarta umowa pomiędzy sprzedającym a kupującym. W przypadku milczenia uprawnionego przez okres 30 dni lub złożenia oświadczenia iż nie skorzysta on z prawa pierwokupu możliwe jest zawarcie umowy przenoszącej własność w wykonaniu umowy warunkowej. Cechami pierwokupu jest jego niezbywalność i niepodzielność. Niezbywalność polega na tym, iż prawo to nie może być przeniesione przez uprawnionego w drodze czynności prawnej na inny podmiot, zaś niepodzielność oznacza iż prawo pierwokupu należy realizować w odniesieniu do całej nieruchomości a nie do poszczególnych jej składników. Jeżeli prawo pierwokupu wynika z umowy a sprzedający sprzeda nieruchomość na podstawie umowy bezwarunkowej (czyli bez zawarcia warunkowej umowy lub bez zawiadomienia uprawnionego z pierwokupu), sprzedający ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą.  Jeżeli natomiast prawo pierwokupu wynika z przepisów ustawy, na podstawie której uprawnionym z pierwokupu jest Skarb Państwa, jednostka samorządu terytorialnego, współwłaściciel lub dzierżawca, to bezwarunkowa umowa sprzedaży skutkuje sankcją nieważności. Innymi słowy przepisy rozróżniają skutki zawarcia umowy bezwarunkowej w zależności od tego kiedy prawo pierwokupu wynika z umowy (sankcja odszkodowawcza) od sytuacji kiedy prawo pierwokupu wynika z ustawy (sankcja nieważności). Niniejszy tekst omówi w swojej pierwszej części sytuację kiedy prawo pierwokupu wynika z ustawy. W drugiej części przybliżę problematykę pierwokupu umownego.

Głównie ustawowym prawem pierwokupu należy tłumaczyć długie i złożone oświadczenia i zapewnienia jakie składa sprzedający w akcie notarialnym na które przedkłada stosowne dokumenty i zaświadczenia, pamiętając o skutku nieważności w przypadku pominięcia uprawnionego z pierwokupu i zawarcia umowy sprzedaży bezwarunkowej. Sytuacje ustawowego prawa pierwokupu przysługującego Gminie zostały wskazane przede wszystkim w art. 109  ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem Gminie przysługuje prawo pierwokupu przy sprzedaży:

  • niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego; - dot. sytuacji kiedy sprzedawca nabył nieruchomości w drodze czynności prawnej a nie sytuacji kiedy sprzedawca nabył nieruchomość z mocy prawa np. poprzez zasiedzenie.
  • prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę;- dot. sytuacji  każdej kolejnej sprzedaży gruntu oddanego w użytkowanie o ile grunt jest niezabudowany, w przeciwieństwie do pkt.1 jest to niezależne od sposobu nabycia niezabudowanej działki gruntu będącego w użytkowaniu wieczystym.
  • nieruchomości  oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego; - dot.  nieruchomości zdefiniowanych w art. 6 tej ustawy, co ważne aby prawo pierwokupu tego typu nieruchomości było skuteczne musi zostać wpisane do księgi wieczystej.
  • nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości; -podobnie jak w pkt.3  prawo pierwokupu w stosunku do nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków uzależnione jest od ujawnienia tego prawa w księdze wieczystej.  
  • nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, jeżeli przewiduje to uchwała Rady Gminy,
  • nieruchomości położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji,
  • ponadto Gminie przysługuje prawo pierwokupu w  przypadku zbycia przez Polski Związek Działkowców prawa użytkowania wieczystego gruntów.

Istnieją również wyjątki od zasady prawa pierwokupu dla Gminy, jest ich wiele dlatego przytoczę najczęściej występujące, otóż  prawo to nie wystąpi m in.

  • jeżeli sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy, przy czym osobami bliskimi w rozumieniu tego przepisu są zstępni (dzieci , wnukowie itd.), wstępni (rodzice, dziadkowie itd.), rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osoby, które pozostają ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu;
  • jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje na cele budowy dróg krajowych,
  • jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje na cele realizacji inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego
  • jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje na cele realizacji inwestycji celem realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych oraz stacji radarów meteorologicznych.

Z obowiązku należy dodać, iż :

  • Parkowi Narodowemu działającemu na rzecz Skarbu Państwa przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości położonej w granicach parku narodowego.
  • Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa przysługuje prawo pierwokupu działającemu w imieniu Skarbu Państwa w przypadku przeniesienia własności nieruchomości rolnej w inny sposób niż sprzedaż.  
  • Prawo pierwokupu przysługuje dzierżawcy nieruchomości rolnej.
  • Prawo pierwokupu przysługuje Podmiotowi Zarządzającemu Portowi lub Przystanią Morską w przypadku sprzedaży nieruchomości tam położonych.
  • W razie sprzedaży przez podmiot publiczny albo spółkę, nieruchomości będącej wkładem własnym, partnerowi prywatnemu przysługuje prawo pierwokupu, zgodnie z ustawą o partnerstwie publiczno- prawnym.
  • Jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne prawo pierwokupu przysługuje przed sprzedażą egzekucyjną właściwej jednostce samorządu terytorialnego.
  • Prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa  reprezentowanemu przez Lasy Państwowe w przypadku sprzedaży lasu.

Z uwagi na obszerność materiału, z konieczności jedynie zasygnalizowane zostały przypadki w których występuje ustawowe prawo pierwokupu. W większości z tych przypadków istnieją szczegółowe uregulowania dotycząc przedmiotu pierwokupu, uprawnionego podmiotu z  prawa pierwokupu oraz precyzyjne wskazanych przypadków kiedy to prawo się pojawia.

Powrót do listy artykułów

Autor: Ewa Sobczyńska

Ewa Sobczyńska zdjęcie